Каждый застройщик стремится завершить объект в кратчайшие сроки, чтобы начать его коммерческое использование. Однако на практике сроки часто нарушаются из-за непредвиденных обстоятельств, например, из-за экономических кризисов, ненадёжности подрядчиков, форс-мажоров. Особенно сложной становится ситуация, когда строительство ведётся на государственной земле, а срок арендного договора истекает до завершения работ.
В статье рассмотрим сущность объекта незавершённого строительства (ОНС). Укажем, какими особенностями обладают постройки и как проходит регистрация прав на такую собственность. Разберём, как минимизировать риски и защитить свои интересы при работе с подобными объектами.
Что такое ОНС
В законе нет содержит чёткого юридического определения ОНС, равно как и конкретных критериев для признания его самостоятельным объектом правоотношений. Его квалифицируют как недвижимость, что предполагает неразрывную связь с землёй и невозможность переноса без утраты функционального назначения.
Нормы права относят ОНС к категории капитальных сооружений. Это правило не действует в отношении временных построек и некапитальных улучшений. Основной признак объекта состоит в наличие связи с территорией.
Судебная практика выработала следующие критерии признания ОНС:
- Завершение фундаментных работ или их аналогов.
- Невозможность демонтажа без ущерба функциональным характеристикам.
- Наличие признаков капитального строительства.
Особого внимания заслуживает вопрос возведения домов на арендованных государственных землях. Несоблюдение сроков окончания работ может привести к расторжению аренды. В случае прекращения договора ОНС подлежит реализации на публичных торгах. Некапитальные улучшения (мощение, покрытие) не признаются самостоятельными объектами недвижимости.
При работе с ОНС рекомендуется особое внимание уделять:
- Документальному подтверждению стадии строительства.
- Своевременной корректировке графика работ.
- Юридическому сопровождению сделок с незавершенными объектами.
Характеристики объектов незавершённого строительства
Уточним, по каким критериям можно причислять строение к ОНС. Объект незавершённого строительства – это особая категория недвижимости. Сооружения обладают специфическими признаками, позволяющими отграничить их от временных строений. Основополагающие критерии признания объекта капитальным и недвижимым:
- Связь с земельным участком, объект физически и юридически привязан к конкретному месту расположения.
- Невозможность перемещения, демонтаж приведёт к утрате функциональных характеристик.
- Наличие фундамента, минимальное условие признания строительства начатым.
Дополнительные индикаторы капитальности объекта:
- Цель создания, долговременная эксплуатация (в отличие от временных построек).
- Наличие стационарных инженерных коммуникаций (электроснабжение, водопровод).
- Использование капитальных строительных материалов (отсутствие легковозводимых конструкций).
Регистрация и ввод объектов в эксплуатацию
Правовые последствия признания ОНС:
- Возможность кадастрового учёта.
- Право регистрации собственности.
- Включение в гражданский оборот.
Важно отметить, что кадастровый учёт не создаёт статус недвижимости, он фиксирует существующие характеристики объекта. Регистрирующие органы обязаны проводить правовую экспертизу представленных документов для подтверждения соответствия объекта установленным критериям.
Регистрация права на объект, не обладающий признаками недвижимости, признаётся недействительной. Наличие фундамента рассматривается как минимальное условие для признания ОНС. Временный характер постройки исключает её признание объектом капитального строительства. Таким образом, правовой статус ОНС определяется совокупностью технических характеристик и целевого назначения объекта, а не фактом его регистрации.
Ввод недвижимости в эксплуатацию представляет собой юридически значимую процедуру, подтверждающую завершение строительства и соответствие установленным требованиям. Ключевым документом, подтверждающим этот статус, является разрешение на ввод в эксплуатацию.
Поэтапная процедура ввода объекта:
- Окончание строительно-монтажных работ, устранение выявленных недостатков.
- Формирование пакета документов. Акт приёмки, заключение строительного надзора, техническая документация, акт освидетельствования скрытых работ.
- Контрольные мероприятия. Комплексная проверка контролирующими органами для оценки безопасности эксплуатации.
- Оформление разрешения. Подача заявления установленной формы в уполномоченные органы власти.
После ввода в эксплуатацию объект переходит в категорию завершённого строительства. Возникает обязанность по уплате налога на имущество.
